下面就是另外一个财产，是房屋，还有公司股权。公司股权这一块，可能贾律师给各位讲过了，我只是对房屋的这一块给大家进行一个梳理。

离婚房产的分割这一块，我就先给大家梳理一下就是房子都有多少种类型，在我们实际办理案件过程当中有很多，有房改房、经济适用房、商品房、两限房、集资建房、承租房、宅基地房，类型很多，跟我们国家房屋制度的不同，归了很多的类型。这种房子在离婚的时候到底如何分？我给大家先讲一个案例。

一方婚前支付首付款，婚后共同还贷的房屋如何分割？原来我在点睛网曾经讲过关于离婚房产的分割问题，所以这次因为涉及到离婚财产分割当中，房子也是一块，所以我给大家也简单梳理一下，一方婚前支付首付款，婚后共同还贷在离婚时房屋如何分割？这一块分割的时候争议非常大，有的人就认为我婚前付的首付款，这就属于婚前个人财产，所以这个房子应该属于我个人财产，无论升值还是贬值都属于我个人的，所以我只是把婚后你跟我共同还贷的部分给你就行了，而不会考虑增值部分，这是一种观点。为什么会是这种观点？跟刚才讲的汽车是同一个道理，在你婚前购买房屋的时候，他是跟开发商来签订一个买卖合同，支付首付款以后，他会去办一个贷款，跟银行办理按揭贷款的时候签了贷款合同，贷款银行会在一个月、两个月之内把钱汇给开发商，甚至几天之内就把钱汇给开发商。这个房子，同时会抵押给银行做一个抵押登记，银行也相对是有保障的。银行把钱付给开发商的时候，实际上你的购买能力，你的主要义务就履行完毕，因为你的主要业务就是付款。那么履行完毕之后，买卖合同已经全部履行完，后续可能有交房、收房，这是另外的，就是你的支付行为已经全部结束了。

在这种情况下等于形成了买卖合同的债券关系已经结束，后续还贷是还的银行贷款，这是一个债权债务关系，所以有一部分人，甚至很多法院也是这样认为，既然也是你为我婚后共同还贷部分属于你为我婚前的借款的一个偿还，所以你婚后替我还了多少，我就给你返还多少，房屋产权是我的，所以增值、贬值跟你都没有关系。并且这种案子也有实际的判例，上海就是采取这种观点，并且判了很多类似这样的案例。我们在北京的二中院也有类似的案例，就是实践当中，我们有做了这样的类似的案件，只把婚后还贷的部分，男方婚前购买的房屋，只把婚后还贷的部分给了女方。但是女方不服，提起再审，案子也立了，立完了也发回重审了，我认为这个案子审理过程当中有问题，就是说这种观点是很符合法律的关系，但是否有一个公平原则，是她对钱款的支付确实有争执，是否应该适当的考虑。

对于这一块的规定，我在《婚姻法》解释（三）出台以前就曾经提出过议案，婚前一方购买的房屋应该属于婚前一方个人财产，在判定上原则上也应该判给个人。但是婚后进行还贷的增值部分应该属于夫妻共同财产，议案上去了以后，《婚姻法》解释（三）的征求意见稿出台以后大家可以看，对这一块是有相关的条款规定，并且接受了我这种观点。接受这种观点的理由我说一下，为什么我这样觉得应该把增值部分适当要考虑另外一方的份额？在婚前一方只要你购房了，只要因为我跟你结婚，那么我可能必然都会为你共同偿还这个钱款，基于这种身份关系我必须要履行这样替你还贷婚前的债务，因为我替你还了钱，我可能就没有这笔钱再去做别的，如果我不替你还这笔钱，我用这笔钱再买一套房，我也有增值部分在我这边，也会有。所以我觉得这一块是要考虑它的公平，要体现一个公平的原则，要把婚后还贷及其还贷所体现的增值，应该进行分割给另一方。但是如何去计算婚后增值的部分？我当时提的议案我也有一个公式。

我大致说一下这个公式，我把案例给大家说一下，我们在办的过程当中，朝阳法院办的一个案子也接受了我这种观点，并且按这种观点进行了判决。原告是男方，被告是女方，男方和女方是2004年5月结婚了，婚后没有子女，因为双方性格的差异，经常吵架，2007年4月份提出了离婚。以后女方不同意离婚，所以就驳回了，过了6个月男方又起诉离婚了，现在就会涉及到房产分割的问题。他们在朝阳区高碑店那个地方买了一套房子，买完以后首付款全部男方支付的，婚后还贷付了一部分，被告辨称说第二次同意离婚了，但是她认为在婚前的时候双方是恋爱关系，并且开始同居了，所以她认为付款的过程当中有她的钱款在里边。但是她并没有提供任何的证据证明有钱款在里边，另外就是在婚后双方共同的还贷，这个房屋是2004年双方结的婚，2002年双方买的房，房价是45万，2002年7月份买的房，8月份就支付了首付款15万块钱，2003年7月就支付了尾款，2003年3月份的时候跟北京住房资金管理中心签订了贷款合同，也就是他是公积金贷款，贷了30万元，贷款期限是20年，月还贷是1830元。2006年的时候房屋的还贷提前全部还完，实际偿还的利息是4万块钱，其中婚后共同还贷的本金和利息一共是314000，2005年2月份的时候，这个房屋取得了房产证，所以这个时间你们要记一下时间点，2005年2月份的时候取得了房产证，房屋所有权人登记为原告，建筑面积是99平米，原告当时也交了契税，这些就不说了。双方同意这套房屋作价是113万，被告也同意归原告所有，给她一半的折价款，你要把113万给我一半，我认为这是夫妻共同财产，不是婚前个人财产，所以我要求一半，就是被告的请求。最后法院认定了房子是属于婚前个人财产，虽然房产证是婚后取得，但是因为婚前取得了房屋的整个占有权，所以房屋应该属于婚前个人财产，最后法院认定了，对婚后还贷的部分及其还贷所适用的一些增值应该考虑到房屋的现行市场价值，确认被告享有的份额，最后判定房屋归原告所有，给被告36万元，就是本身房屋价格是113万元，后来判了36万元。

为什么是这样判？我当时是给他们提供了一个计算公式，当时他们实际上房屋是还贷还了36元，但还贷也都是男方还的，但男方也没有办法证明，只要你结婚了，不管是一方还，还是双方还，肯定都属于夫妻共同还贷，所以婚后共同还贷一共是还了31万。我们就为了好算，我们就算成30万，这个总房款加上利息一共是40多万，我是用30万除以总房款45万，再加上当时已经还贷的利息是4万块钱，为什么要加上这个还贷的利息？就是说你房屋虽然总房款是45万，但是因为你贷款了以后，总房款就不是45万，因为它有利息，这个利息应该算在总房款里面，我认为是这样，所以我就把30万除以45万再加上4万，这个会有一个比例，这个比例就应该是婚后所付房款除以整个总房款加一个还贷利息的比例，在乘以现行市场价值，现在这个房屋是113万，所得的数额应该才是夫妻共同分割的部分，法院基本上按我这种思路做下来，最终给了36万也是用这种方法来判的。

《婚姻法》解释（三）也规定了，离婚的时候要考虑增值部分的份额。可是这个案例，我这种算法在办这个案子过程当中是没有太大问题，因为我这案子是2008年办的。2008年下半年、2009年、2010年房屋是飞涨，一天一个价，所以这种情况下，岳成所杨晓林律师的助理罗敏就对我提出了一定的异议，说姜律师这个公式有点不公平，因为我婚前买的房，我2002年买的房，2004年结婚，我2002年到2004年我还有增值，你就不算了吗？实际上总共的增值部分是含了我2002年到2004年那部分的增值，是对的，确实是这样。实际上如果公平的角度就应该用现有的增值减去婚前那部分增值的资产那是正确的。但是你没有办法你婚前的增值部分到底是多少，也没有一个权威部门会给你这样一个参考的价格。我们曾经有考虑说，我们就参考房地局的价格，房地局的价格非常低，它的政府指导价格低的你都没有办法，可能给你买的价格差不多。但是那个我们都是这样来实行大家没有提出异议，为什么？因为房价增幅比例不大，一年可能增幅几万块钱，或者十几万块钱都能承受。但是现在2007年买的房，2008年结婚，要是2009年再离婚的情况下就不一样了，2007年和2008年一下可能就增了50万，2008年到2009年又增了50万，所以这个差距就很大，可能增值部分，你最后增了一百万，其中有50万可能就是我婚前应该增值的部分。

对这块我们实际上后来也考虑，怎么来解决这个问题？我们助理也进行了询问房地产中介结构。房地产中介机构是这样说，  2004年以前的房子，如果你要想在我这儿找到相应的对应价格，二手房的对应价格，我的信息就很少，因为那个时候交易虽然有，但不是什么样的楼盘都有，因为没有那么大的交易覆盖程度。但是2004年以后，很多中介他会有各个地方的，因为二手房市场非常的活跃，所以他们的信息量就大了，就多了，他还可以给你提供，假如说欧陆经典这套房子在2005年大概卖多少钱。但是仅仅以这个价格，我把这个价格就减下去，肯定也是有问题的，因为原被告双方会不同意，或者法院也觉得他们家，可能同样的户型，同样的房子，可能一层就卖一百万，可能三层、五层就卖一百五十万，所以它没有真正一个衡量的标准，也没有办法适用这种方法，所以罗敏律师跟我探讨，我说你的提法是对的，但是因为没有可操作性，没有办法来衡量这个价格到底是多少，所以只能说没有一个绝对的公平，只能是一个相对的公平，所以就用这种方法来进行计算。

她也曾经去找数学博士，说我们要想达到这样公平的状态怎么来解决这个问题？他说这个公式很复杂，因为你要考虑市场价值的波动，还要有相关的数据，并且要加一定的系数在里边，可能会达到一个很公平的计算方法出来，肯定是这样的，因为他要考虑你每年平均波动是多少，一共多少年，然后再核定一个系数出来，这样可能是公平的。但实际上做不到这一点，在实践案子当中，在分割的时候大部分还是会采用这种方式的，所以这个公式和方式你们可以适当考虑一下，在遇到这种房子的时候，你们怎么来进行。

在你们办的实际案例当中，是不是也遇到过这样的情况？你们怎么分的？你们有吗？首先有没有办过这类的案子？实际上这块很乱，在以前就是非常的乱，怎么分的都有，还有怎么分的？就是说现在是房屋113万，你当时购买的时候是45万，我113万减去45万，剩下都是夫妻婚后增值部分，我就把增值平均分割行不行？你们觉得对不对？也不对，也不公平，为什么不对？考虑了吗？实际上他这块算的婚前增值那部分更大了，把所有这块都算婚后增值的部分了，婚前首付那部分他更一点都没有考虑，像我这种计算公式把婚前增值部分在婚后当中也都扣除了。

下面我们讲另外一个案例，我就直接说了，下面说经济适用房的分割，经济适用房在离婚的时候怎么分？在实践当中因为经济适用房主要是为了保障家庭年收入低于6万给予的一个住房优惠，这块经济适用房的分割分两种，一个是五年以上，五年以下，这个你们可能很清楚，它有一个限制，假如说五年以内的房屋，你们只能是按照原来购买价格进行转让，并且要卖给具备有经济适用房资格的人。五年以后的房子你可以按现行市场价值进行出售。现在离婚的时候肯定就会涉及五年以上的房子，我认为好分，就按照现行市场价值评估多少钱就完了。

但是五年以内的房子分割的时候，这块就有问题了，就是你到底按原来购买价格进行分割还是按现行市场价格进行分割？实际上这块要是按照国家规定的政策，就只能按合同价，但是要按照房屋实际的价值，市场价比合同价甚至高出5倍，现在在回龙观，当时买房30万，现在能卖到150万，120、130万，很正常，回龙观的经济适用房，包括天通苑那块都是这样的。如果要是这样肯定房屋合同上是谁的，谁获得房屋谁就取得非常大的利益。在这种情况下，我的观点就是说，要考虑市场价值和经济适用房的性质，应该是低于市场价格和高于合同价值来进行分割，这一块法院的自由裁量权就相对大一些。

我认为这种房子，在办理这个案子过程当中，五年以内的房子，我认为你们在做案的时候坚持做评估，有的法院没有必要评估，这种房子，因为你的价值在五年以内只能是按这个价值，所以你会坚持评估有一个市场价值，然后有一个参考来进行分割。实际当中这种案子，法院都会通过调解来解决，主张让当事人调解，假如说按合同价你就很亏，如果跟对方说按市场价你要给人家补很多很多，所以让他们促成调解，尽量在都能接受的范围把这个问题解决掉，通常是这样经济适用房的分割。

另外我想跟大家说一个也跟经济适用房有关的案例，虽然跟婚姻没有直接的关系，也有一些关系。可能你们在实践当中会遇到这样的案例，这样的问题，假如说获得经济适用房资格的人，把房子卖了以后，过了几年觉得房子涨了，肯定主观因素是这个，回过头来又说我的买卖合同无效，因为我没有资格把经济适用房卖给你，卖也是应该卖给有资格的人，而不是应该卖给外地人，这是违反了政策，违反了社会公共利益，是这样的。在实际上我们曾经有过这样的一个案例，就是判定了经济适用房的买卖合同还是有效，没有判定无效，因为根据合同法的规定，合同的有效无效是要么违反国家法律，或者是强制性的行政法规，但实际上他这个经济适用房的政策都不是强制性的，国务院的法规，很多都是北京市，或者房地局出台了一些政策性的规定，所以它是认定为有效的。

我可以再跟大家稍微说一下，为什么有些人的观点会认为婚前一方购房，婚后取得的房子，房地产是婚后取得的，他会认为这个房子是夫妻共同财产，而不是认为是个人财产？这也有一个原因，他会认为根据物权法第九条的规定，不动产的设立、变更、消灭、转让经登记发生效力，不经登记不发生法律效力，他认为所以不动产的物权的取得是以登记为准的。婚后取得房产证，婚后才登记了，婚后才取得了物权权利，所以这样的话应该属于夫妻共同财产。这个是把合同效力和物权登记效力给混淆的，这是不对的观点。因为物权的登记效力是行政的公示行为，实际上合同效力是依据合同而取得的一个合同占有权，物权法第十五条也有规定，对不动产设立、转让、消灭，签订购买合同了，不因未经登记而不发生法律效力，而无效，是这样的，这个条款的意思就是说，如果你跟开发商签订了买卖合同，你享有对房屋的占有权，而不仅仅以他登记为准，所以这块，如果你是跟对方对簿公堂的时候，有些律师可能会用这个条款来驳斥你，这应该属于夫妻共同财产。你要把这个理清楚，就是物权法的法则，第九条、第十五条怎么来适用的问题。

另外就是跟拆迁有关的房产分割，一方婚前房屋拆迁所得款属于夫妻共同财产吗？我们刚才已经提到过，然后一方用婚前拆迁房屋所得款，婚后又购买房屋了，这种情况下，我们手上也有这样的案例，就是婚前买了一套房，婚后共同还贷，房子也有增值，把房子卖掉了以后，又把卖的钱又买了一套房子，完全是婚后又买了一套房，现在这房子肯定也增值了。现在这个房子怎么分？就会涉及到这个问题，也很复杂，它是连环套在一起了。我们主张的观点要把女方婚前的那套房子要体现出来，并且婚前的增值部分也要算出来，婚后共同还贷的部分有女方多少，有男方多少，最后购买的时候，然后又有男方多少份额，女方多少份额，最后这个房子就应该按照双方所付款的比例份额进行分割，就是这样的。

另外就是公有房屋承租权离婚时，另一方有权承租吗？这一块我们刚才也提到了，就是公有房屋承租的时候，按照《婚姻法》审理公房使用和承租若干问题解答的时候有几种情况，首先在具体分割房屋时要考虑以下因素，要照顾抚养子女的一方，同等条件要照顾女方、身体残疾或者生活困难的一方、照顾无过错方、考虑房屋产权单位的意见。在分割的时候，如果是婚前由一方承租的公房，还有一种情况是婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时双方均为本单位职工，另外是一方将其在婚前承租的本单位的房屋交回本单位，或者交给另一单位，另一单位又另给调换房屋的，还有就是婚前一方借款投资建房取得公有承租权，婚后夫妻共同偿还借款的，婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的，婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的，夫妻双方单位投资联建，或者联合购置的共有房屋，婚后一方或双方申请取得公有承租权的双方均有承租权，离婚时双方均可主张承租该房屋，所以这就是几种情形，就是公有房屋承租的几种情形，这种房屋出现的时候，主要是要考虑原则，另外分割的时候可能还要五年以上要考虑有共同承租权的权利，这些都要考虑。